Inversion de la tendance sur la disponibilité des bureaux et polarisation accrue entre les centres-villes et la périphérie

CBRE Switzerland publie les derniers chiffres du T2 2023 sur la disponibilité et le take-up des surfaces de bureaux en Suisse. Les surfaces de bureaux disponibles à trois mois en Suisse ont affiché une hausse pour le deuxième trimestre consécutif à fin juin 2023, totalisant 1,67 million de m2 , soit 3,5% du parc (cf. figure 1), après avoir atteint un creux au T4 2022 à 3,2%. Cette évolution est principalement due à une offre supplémentaire dans les périphéries de Zurich (régions de l'Aéroport et Limmattal), où le taux de disponibilité est passé de 15% à 16,6% en l'espace de six mois. Dans la ville de Zurich, l'offre de bureaux a également augmenté pour atteindre 190 000 m² (2,8%), totalisant 13 000 m² de plus qu'au T1 2023 (177 000 m² ou 2,7%) et constituant ainsi la première hausse depuis le T4 2020 (voir figure 2). A Zurich, quelques entreprises du secteur des technologies de l'information et de la communication (TIC), qui représentaient une part significative de la demande ces dernières années, ont révisé ou modifié leurs projets d'expansion. En outre, bien que de manière modérée, la fusion des deux plus grandes banques suisses UBS et Credit Suisse devrait affecter progressivement le marché des bureaux zurichois. La disponibilité des bureaux à Genève et dans sa région a légèrement augmenté au deuxième trimestre 2023, reflétant un taux de disponibilité de 6,5% dans l'ensemble. La situation est contrastée entre les faibles niveaux enregistrés dans la ville de Genève (4,2%) et l'augmentation de l'espace vacant dans la périphérie (10,3%). La pénurie d'espaces de bureaux de catégorie A reste forte dans le CBD (Central Business District), mais de nombreuses rénovations de bureaux devraient mettre sur le marché une offre de haute qualité dans les années à venir. Le loyer « prime » a grimpé jusqu'à CHF 900 / m² p.a. dans le CBD tandis que les loyers demandés sont de plus en plus sous pression dans la périphérie. Avec environ 340 000 m² de nouveaux espaces à livrer au cours des quatre prochaines années, l'activité de construction se poursuit sans relâche. Avec un taux de disponibilité de 2,5% en ville et 5,3% en périphérie, le marché de bureaux lausannois se montre stable et donc peu influencé par le ralentissement de la croissance économique. La plupart des projets en cours de construction ou de développement sont concentrés dans l'Ouest Lausannois, où environ 200 000 m² de nouveaux espaces seront construits dans les cinq prochaines années. Ces dernières années, le marché des bureaux en Suisse a bénéficié d'un take-up dynamique, la bonne croissance économique ayant même surcompensé les effets négatifs du télétravail sur la demande locative. Toutefois, la demande de bureaux s'est récemment contractée en raison du fléchissement de la conjoncture, tandis que les activités de sous-location ont progressé. Le take-up de bureaux au premier semestre 2023 a reculé de 28% par rapport au premier semestre 2022, pour atteindre une moyenne de 490’000 m2 par trimestre, et devrait subsister à ce niveau plus bas au second semestre 2023, correspondant approximativement à la moyenne à long terme (cf. figure 3).