Homeoffice und abgeschwächstes Wirtschaftswachstum: Divergenz zwischen Zentren und Peripherie akzentuiert sich

CBRE Switzerland veröffentlicht aktuelle Zahlen vom Q4 2023 zur Büroverfügbarkeit und den Büroflächenumsätzen in der Schweiz.

Die schweizweit innerhalb von drei Monaten verfügbaren Büroflächen sind per Q4 2023 im vierten Quartal in Folge auf 2,28 Mio. m² (vgl. Abbildung 1) bzw. 4,7% des Bestandes angestiegen, nachdem sie erst noch vor einem Jahr im Q4 2022 mit einem Wert von 3,2% ein mehrjähriges Tief erreicht hatten.

Dies ist vor allem einem steigenden Büroflächenangebot in den peripheren Büromärkten ausserhalb der fünf grössten Büromärkte Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne und deren Vororte geschuldet. Jedoch haben auch die Vororte von Zürich, Lausanne und Basel einen Anstieg verzeichnet. Mit 301'000 m² bzw. 14,6% stehen in der Zürcher Flughafenregion und im Limmattal in absoluten und relativen Zahlen so viele Büros wie noch nie zur Anmietung bereit.

Das letzthin steigende Büroangebot kann hauptsächlich auf eine sinkende Zusatznachfrage zurückgeführt werden (und nicht auf die Bautätigkeit). Im Jahr 2023 sind die schweizweit gemessenen Flächenumsätze im Vorjahresvergleich um 27% auf durchschnittliche 423'000 m² pro Quartal und damit auf das tiefste Niveau seit der Finanzkrise (2009) zurückgegangen (vgl. Abbildung 3).

Der Büromarkt hatte in den letzten Jahren in allen Regionen von hohen Flächenumsätzen profitiert, das gute Wirtschaftswachstum hatte die Auswirkungen von Homeoffice sogar überkompensiert. Allerdings hat die Büronachfrage aufgrund der sich abschwächenden Konjunktur zuletzt nachgelassen. Hinzu kommt, dass sich viele Firmen allmählich den neuen Arbeitsbedingungen nach Corona angepasst haben. Durch Homeoffice bedingte Flächenminderbedarfe manifestieren sich erst jetzt in den Leerständen.

Selbst Zentrumslagen können sich mittlerweile dieser Entwicklung nicht mehr ganz entziehen, auch wenn Kriterien wie eine gute Erreichbarkeit und Nachhaltigkeit seitens der Mieter in den letzten Jahren nochmals an Wichtigkeit gewonnen haben. Entsprechend stieg die Büroverfügbarkeit auf Zürcher Stadtboden innert Jahresfrist von 2,7% auf 3,5% im Q4 2023 (vgl. Abbildung 2).

Das Büroangebot gemessen am Bestand bleibt in der Stadt Basel das höchste; Büroflächen in der Höhe von 141'000 m² bzw. 5,4% sind zur zeitnahen Vermietung ausgeschrieben. Ein steigendes Angebot auf den ehemaligen Industriearealen im Basler Nordbogen stellt den lokalen Büromarkt vor Herausforderungen. Einzig in Bern entwickelte sich die Büroverfügbarkeit in den letzten Quartalen rückläufig auf derzeit nur 2,3%, was vor allem einer tiefen Bautätigkeit und stabilen Nachfrage der öffentlichen Hand zu verdanken ist. Auch die Stadtgebiete von Lausanne (2,7%) und Genf (4,3%) zeichnen sich durch eine stabile Büroverfügbarkeit aus.

Abbildung 1: Büroverfügbarkeit nach Teilmarkt (Säulenbeschriftung in % des Bestandes)*

_{Quelle: CBRE, Meta-Sys, 2024.} *CBDs, restl. Stadtgebiete und Vororte beziehen sich auf die Städte Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne.

Abbildung 2: Büroverfügbarkeit in ausgewählten Schweizer Städten (Säulenbeschriftung in % des Bestandes)

_{Quelle: CBRE, Meta-Sys, 2024}

 Abbildung 3: Büroflächenumsatz nach Teilmarkt

_{Quelle: CBRE, Meta-Sys, 2024}


Zur Methodik:
Die Büroverfügbarkeit umfasst alle zwischen dem 11.01.2024 und dem 19.01.2024 vermarkteten Büroflächen, die innerhalb des Zeitraumes bis zum 18.04.2024 zur Anmietung verfügbar stehen.

Der Büro-Take-Up beruht auf den Inserateabschaltungen auf den Immobilien­Online-Marktplätzen und zeichnet quartalsweise das Volumen der am Schweizer Büromarkt vermieteten Flächen nach. Er wird jeweils als zentrierter Durchschnitt dreier Quartale ausgewiesen. Eine Ausnahme bildet das letzte Quartal (Q4 2023), für dessen Wert ein Durchschnitt vom letzten (Q4 2023) und vorletzten Quartal (Q3 2023) gebildet wird.