Schwächste Büroflächenumsätze seit der Finanzkrise

CBRE Switzerland veröffentlicht aktuelle Zahlen vom Q3 2023 zur Büroverfügbarkeit und den Büroflächenumsätzen in der Schweiz.

Die schweizweit innerhalb von drei Monaten verfügbaren Büroflächen sind per Q3 2023 im dritten Quartal in Folge auf 1,82 Mio. m2 bzw. 3,8% des Bestandes angestiegen (vgl. Abbildung 1), nachdem sie im Q4 2022 mit einem Wert von 3,2% ein mehrjähriges Tief erreicht hatten.

Dies ist vor allem einem steigenden Büroflächenangebot in den peripheren Büromärkten ausserhalb der fünf grössten Büromärkte Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne und deren Vororte geschuldet. Jedoch haben auch die Vororte von Zürich, Genf und Basel einen Anstieg verzeichnet. Mit 273'000 m2 bzw. 13.3% stehen in der Zürcher Flughafenregion und im Limmattal in absoluten Zahlen so viele Büros wie noch nie zur Anmietung bereit.

Das steigende Büroangebot kann hauptsächlich auf eine sinkende Zusatznachfrage zurückgeführt werden (und nicht auf die Bautätigkeit). In den ersten drei Quartalen 2023 sind die schweizweiten Flächenumsätze im Vorjahresvergleich um 40% auf durchschnittliche 367'000 m2 pro Quartal und damit auf das tiefste Niveau seit der Finanzkrise (2009) zurückgegangen (vgl. Abbildung 3).

Der Büromarkt hatte in den letzten Jahren von hohen Flächenumsätzen profitiert, das gute Wirtschaftswachstum hatte die Auswirkungen von Homeoffice sogar überkompensiert. Allerdings hat die Büronachfrage zuletzt aufgrund der sich abschwächenden Konjunktur nachgelassen. Zudem haben viele Firmen Zeit benötigt, sich den neuen Arbeitsbedingungen nach Corona anzupassen. Durch Homeoffice bedingte Flächenminderbedarfe manifestieren sich erst jetzt allmählich in den Leerständen.

Das gilt allerdings nicht für zentrale Lagen. Kriterien wie eine gute Erreichbarkeit, Nachhaltigkeit sowie ein guter vermieterseitiger Grundausbau haben seitens der Mieter nochmals an Wichtigkeit gewonnen. Entsprechend sank das Büroangebot auf Zürcher Stadtboden im Q3 2023 leicht auf 181’000 m² bzw. 2,7% (vgl. Abbildung 2). Vor allem im Zürcher CBD (Central Business District) konnte die Büroverfügbarkeit im Vergleich zum Vorquartal um 13'000 m2 auf 38’000 m2 abgebaut werden. Dies entspricht einer tiefen Verfügbarkeitsquote von nur 2,0%. Trotz kontinuierlicher Strukturbereinigungen im Finanzsektor wird das Stadtzürcher Marktgefüge auch in den kommenden Jahren stabil bleiben, auch wenn einige mittelfristige Flächenaufgaben bereits angekündigt sind.

Auch das Büroangebot in der Stadt Basel hat sich weiter erholt. Einige grössere Vermietungserfolge im Basler Norden wie z.B. in der Werkarena haben dazu geführt, dass die Verfügbarkeitsrate innerhalb von zwei Quartalen von 5,6% auf 4,9% (125’000 m2) gesunken ist. Jedoch ist mittelfristig mit einem deutlichen Wiederanstieg des Angebots zu rechnen. Ansonsten zeigen sich die Büroflächenmärkte der anderen Schweizer Städte Genf, Bern und Lausanne relativ stabil.

Abbildung 1: Büroverfügbarkeit nach Teilmarkt (Säulenbeschriftung in % des Bestandes)*


Quelle: CBRE, Meta-Sys, 2023
*CBDs, restl. Stadtgebiete und Vororte beziehen sich auf die Städte Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne.





Quelle: CBRE, Meta-Sys, 2023


Abbildung 3: Büroflächenumsatz nach Teilmarkt