Schweizer Büromarkt nach wie vor in einem sehr soliden Zustand, auch wenn US-Zölle und tiefere Büroflächenumsätze vereinzelt Unsicherheiten verursachen

CBRE Switzerland veröffentlicht aktuelle Zahlen vom zweiten Quartal 2025 zum Büroangebot in der Schweiz.

Die schweizweit innerhalb von drei Monaten verfügbaren Büroflächen sind per Ende Juni 2025 leicht auf 2,11 Mio. m² bzw. 4,3% des Bestandes (4,4% in Q1 2025) gesunken. Es ist bereits das fünfte Quartal in Folge, in dem die Büroverfügbarkeit oberhalb von zwei Millionen m² verharrt (vgl. Abb. 1).

Zürich und Genf mit rückläufiger Büroverfügbarkeit in den Vororten

Dieser generelle Rückgang ist hauptsächlich auf eine Verringerung des Angebots in den Randgebieten

von Genf und Zürich zurückzuführen. Vor allem in Genf, wo ganze Bürogebäude nach und nach vom Markt genommen wurden, um insbesondere in Wohnraum umgenutzt zu werden, ist die Verfügbarkeitsrate mit 7,8% erstmals seit Ende 2017 wieder unter die 8%-Marke gesunken. Mit einer auf 12,6% gefallenen Verfügbarkeitsrate macht sich in den Zürcher Vororten immer mehr die tiefe Neubautätigkeit und die Verlangsamung bei den Home-Office-induzierten Flächenbereinigungen bemerkbar. Bei gleichzeitigem Wirtschaftswachstum wird das Überangebot allmählich abgebaut. In den Lausanner (9,4%) und Basler Vororten (7,6%) hingegen hat die Büroverfügbarkeitsrate in den letzten Quartalen stark zugenommen.

Rekordhohe Leerstandsquote in Basler Zentrumslage als Ausnahme

Mit Ausnahme der Stadt Basel bleibt die Büroverfügbarkeit in den Stadtgebieten der fünf grössten Schweizer Zentren auf einem niedrigen Niveau – im Durchschnitt bei 3,6%. Damit setzt sich der allgemeine Trend zur Nachfrage nach zentralen Lagen fort. Die Städte Zürich (3,3%), Genf (3,6%), Bern (2,8%) und Lausanne (3,0%) zeichnen sich für Investoren durch ein attraktives Marktumfeld aus (siehe Abb. 2). In Basel bleibt das Büroangebot mit 5,8% überdurchschnittlich. Im Basler CBD (Central Business District) verharrt die Verfügbarkeitsrate mit 10,8% nahe dem historischen Höchststand.

Noch unklare Aussichten für die Büroflächennachfrage

Zwar hat die Bestätigung der neuen US-Zölle im August den Entscheidungsprozess der Unternehmen in Bezug auf ihre Immobilienstrategie teilweise verlangsamt. Die Zölle wirken sich jedoch in erster Linie auf Unternehmen aus Industriezweigen aus, deren Geschäftstätigkeit stark von Exporten in die Vereinigten Staaten abhängt. Ihre Auswirkungen auf die Büroflächennachfrage werden daher nur indirekt und zeitverzögert messbar sein. Die vierteljährliche Beschäftigungsstatistik (BESTA) vom zweiten Quartal 2025 zeigt allerdings, dass sich das Stellenwachstum im tertiären Sektor weiter verlangsamt und in einigen Branchen (v. a. Information und Kommunikation, Finanzen und Versicherungen, Erbringung von sonstigen Dienstleistungen) im Vergleich zu Ende 2024 sogar negativ ausgefallen ist. Auch der von CBRE gemessene Schweizer Büroflächenumsatz ist im selben Zeitraum von 1’125’000 m² (H2 2024) auf 930’000 m² (H1 2025) gesunken und indiziert eine schwächere Büronachfrage.

Abbildung 1: Büroverfügbarkeit nach Teilmarkt (Säulenbeschriftung in % des Bestandes)*

Quelle: CBRE, Meta-Sys, 2025

*CBDs, restl. Stadtgebiete und Vororte beziehen sich auf die Städte Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne.

Abbildung 2: Büroverfügbarkeit in ausgewählten Schweizer Städten (Säulenbeschriftung in % des Bestandes)

Quelle: CBRE, Meta-Sys, 2025

Zur Methodik:

Die Büroverfügbarkeit umfasst alle zwischen dem 30.06.2025 und dem 08.07.2025 vermarkteten Büroflächen, die innerhalb des Zeitraumes bis zum 08.10.2025 zur Anmietung verfügbar stehen.