Anstieg des Büroangebots auf nationaler Ebene – Stabile Verhältnisse in den Zentren

CBRE Switzerland veröffentlicht aktuelle Zahlen vom dritten Quartal 2024 zum Büroangebot in der Schweiz.

Die schweizweit innerhalb von drei Monaten verfügbaren Büroflächen sind per Ende September 2024 auf 2,1 Mio. m2 bzw. 4,3% des Bestandes (4,0% in Q1 2024) gestiegen. Damit liegt die Verfügbarkeitsquote gleich hoch wie zu Beginn der Corona-Pandemie im ersten Quartal 2020, als in absoluten Zahlen allerdings nur 2,0 Mio. m2 Bürofläche zur Anmietung bereit standen (vgl. Abb. 1).

Angebotsanstieg in den Vororten

Der Anstieg des Angebots auf dem Büromietmarkt ist insbesondere auf die Vororte der fünf grössten Schweizer Städte (Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne) sowie periphere Lagen ausserhalb der fünf grössten Büromärkte zurückzuführen. In den Vorortsgemeinden der besagten Grossstädte hat sich die mittlere Büroverfügbarkeit von 9,1% im ersten Quartal 2024 auf 9,6% erhöht. In der «Restschweiz» ausserhalb der Bürogrossmärkte stieg die Büroverfügbarkeit um 60 Basispunkte von 2,8% auf 3,4%.

In den fünf Städten hingegen ist die Büroverfügbarkeit im gleichen Zeitraum leicht von 3,7% auf 3,5% zurückgegangen. Dies unterstreicht den Nachfragetrend hin zu zentralen Standorten, währenddem in den Vorortgemeinden die Aufgabe von Geschäftsflächen in älteren Büro- bzw. Gewerbebauten zugunsten von modernen, gut erschlossenen Flächen sowie der Homeoffice-Effekt anhalten. Insbesondere in den Basler und Lausanner Vororten haben die Leerstände letzthin deutlich zugenommen. In Lausanne ist diese Zunahme vor allem der hohen Neubautätigkeit im westlichen Agglomerationsgürtel geschuldet. 

In den Jahren 2025 und 2026 bleibt die Pipeline an Büroneuentwicklungen in den Städten mit 0,6% bzw. 0,7% des aktuellen Bestandes überschaubar. In den Vororten ist die Pipeline mit 1,6% bzw. 1,1% in 2025 und 2026 deutlich höher. Die Anzahl der insbesondere in der Romandie noch während der Tiefstzinsphase lancierten Bürorenditeprojekte dürfte ab 2027 zurückgehen und Druck von den Büromärkten nehmen.

Gute Absorption ehemaliger Bankenflächen in Zürcher Innenstadt

Mit einer Verfügbarkeitsquote von tiefen 3,1% (Q1 2024: 3,7%) zeigt sich der Stadtzürcher Büromarkt sehr robust (vgl. Abb. 2). Im Central Business District (CBD) ist die Verfügbarkeit im Halbjahresvergleich sogar um 140 Basispunkte auf 2,4% zurückgegangen. Einige durch den Bankensektor freigespielten Flächen konnten erfolgreich vermietet werden. Das Limmattal mit 8,1% sowie die Flughafenregion mit 14,8% zeichnen sich nach wie vor durch eine umkämpfte Angebotssituation aus.

Das Büroangebot gemessen am Bestand bleibt in der Stadt Basel von allen Grossstädten das höchste; 5,7% sind hier zur zeitnahen Vermietung ausgeschrieben. Die Städte Genf (3,8%), Bern (2,9%) und Lausanne (2,3%) zeichnen sich durch eine deutlich tiefere Büroverfügbarkeit aus.

Abbildung 1: Büroverfügbarkeit nach Teilmarkt (Säulenbeschriftung in % des Bestandes)*

_{Quelle: CBRE, Meta-Sys, 2024}

_{*CBDs, restl. Stadtgebiete und Vororte beziehen sich auf die Städte Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne.}

Abbildung 2: Büroverfügbarkeit in ausgewählten Schweizer Städten (Säulenbeschriftung in % des Bestandes)

Zur Methodik:

Die Büroverfügbarkeit umfasst alle zwischen dem 06.10.2024 und dem 14.10.2024 vermarkteten Büroflächen, die innerhalb des Zeitraumes bis zum 14.01.2025 zur Anmietung verfügbar stehen.